Cons. Stato, Sez. VI, 1 ottobre 2019, n. 6576
E’ qualificabile come pertinenza una piscina condominiale allocata in un’area di sedime diversa da quella progettuale. D’altra parte, una piscina, collocata in una proprietà privata e posta al servizio esclusivo della stessa, non ha una sua autonomia immobiliare ed è, invece, destinata a determinare un qualcosa che si pone al servizio dell’immobile principale, vicenda effettivamente abbastanza evidente. La natura pertinenziale determina l’inapplicabilità della regola demolitoria valevole per le variazioni essenziali, dovendo invece imporre una considerazione in concreto della procedura da adottare, una volta assodata la reale natura delle opere.
Occorre evidenziare, infatti, come la natura pertinenziale o meno di un manufatto sia valutabile sulla scorta di una giurisprudenza del tutto consolidata, che evidenzia come l’accezione civilistica di pertinenza sia più ampia di quella applicata nella materia urbanistico-edilizia. Va così ricordato che la pertinenza urbanistico-edilizia è configurabile allorquando sussista un oggettivo nesso che non consenta altro che la destinazione della cosa ad un uso servente durevole e sussista una dimensione ridotta e modesta del manufatto rispetto alla cosa in cui esso inerisce.
A differenza della nozione di pertinenza di derivazione civilistica, ai fini edilizi il manufatto può essere considerato una pertinenza quando è non solo preordinato ad un’oggettiva esigenza dell’edificio principale ed è funzionalmente inserito al suo servizio, ma anche allorquando è sfornito di un autonomo valore di mercato e non comporta un cosiddetto “carico urbanistico” proprio in quanto esauriscono la loro finalità nel rapporto funzionale con l’edificio principale (da ultimo Cons. Stato, II, 22 luglio 2019, n. 5130; id., IV, 2 febbraio 2012, n. 615; id., V, 13 giugno 2006, n.3490).
La detta giurisprudenza continua a mantenere valore anche a seguito dell’adozione del Testo unico dell’edilizia che, all’art. 3, individua la nozione di pertinenza, facendo riferimento al titolo necessario alla loro realizzazione, qualora si tratti di interventi “che le norme tecniche degli strumenti urbanistici, in relazione alla zonizzazione e al pregio ambientale e paesaggistico delle aree, qualifichino come interventi di nuova costruzione, ovvero che comportino la realizzazione di un volume superiore al 20% del volume dell’edificio principale”, permettendo di chiarire la portata del dettato normativo nei casi dubbi.
Avv. Marco Bruno Fornaciari