In presenza di contrattazione preliminare relativa a compravendita immobiliare che sia scandita in due fasi, con la previsione di stipula di un contratto-preliminare successiva alla conclusione di un primo accordo, il giudice di merito deve preliminarmente verificare se tale accordo costituisca già esso stesso contratto-preliminare valido e suscettibile di conseguire effetti ex artt. 1351 e 2932 c.c., ovvero anche soltanto effetti obbligatori ma con esclusione dell’esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c. c. in caso di inadempimento (Cass. Civ., Sez. II, 28 novembre 2019, n. 31188).
Come già affermato nella giurisprudenza delle Sezioni Unite, infatti, deve ritenersi ammissibile nell’ambito della contrattazione relativa alla compravendita di immobili il c. d. contratto-preliminare aperto – ovvero l’accordo che rinvii alla conclusione di un contratto-preliminare e tuttavia già rechi gli elementi necessari per configurare un vincolo contrattuale – quante volte “emerga la configurabilità dell’interesse delle parti a una formazione progressiva del contratto basata sulla differenziazione dei contenuti negoziali e sia identificabile la più ristretta area del regolamento di interessi coperta dal vincolo negoziale originato dal primo preliminare” (Cass., S. U., 6 marzo 2015, n. 4629). Si restringerebbe aliunde lo spettro delle forme dell’autonomia privata di cui all’art. 1322 c. c..
Il Collegio, nella sua composizione nomofilattica, ha osservato inoltre come l’indicazione di valide ragioni sottese all’accordo procedimentale si rifletta anche in punta di regime di responsabilità nell’ipotesi di violazione del contratto-preliminare del preliminare, atteso che il rifiuto di proseguire nel procedimento di formazione del contratto può legittimarsi soltanto dinanzi ad una ragione conforme a buona fede.
Diversamente, la violazione del c. d. contratto-preliminare aperto – in quanto, in ogni caso, accordo negoziale – darà luogo ad una responsabilità contrattuale ex art. 1218 c. c., la quale determinerà un risarcimento dell’interesse negativo, simile a quello risarcibile nel caso di responsabilità da rottura ingiustificata delle trattative.
Avv. Marco Bruno Fornaciari