Nel preliminare di compravendita, in applicazione analogica dell’art. 1481 c.c., il promissario acquirente può rifiutarsi di addivenire alla stipula del definitivo qualora sussista un pericolo concreto ed attuale di evizione del bene promesso, anche se tale pericolo non sia stato determinato da colpa del promittente venditore (Cass., Sez. II Civ., 29 novembre 2019, n. 31314).
Richiamato il disposto dell’art. 1481 c. c., infatti, il Collegio, sulla scorta della precedente giurisprudenza di legittimità, ne precisa la funzione quale presidio del sinallagma funzionale della vendita, passibile di applicazione analogica al preliminare di vendita, in guisa che il promissario acquirente può opporre il proprio rifiuto alla conclusione del definitivo quante volte ricorra il pericolo di evizione del bene a lui promesso.
Il Giudice di legittimità ha già chiarito come il rifiuto del promissario acquirente di addivenire al contratto definitivo prima della cancellazione della trascrizione non è contrario a buona fede, atteso che la trascrizione di una domanda giudiziale contro il promittente venditore diretta a conseguire il trasferimento del bene promesso in vendita determina in capo al promissario acquirente un pericolo concreto ed attuale di evizione, in quanto tale idoneo a supportare il rifiuto del promissario acquirente di addivenire alla stipula del contratto definitivo.
E’ stato precisato, infatti, come il pericolo di evizione non possa configurarsi in forma astratta o ipotetica, quale, di per sè, il pericolo di revocatoria derivante dal fallimento del dante causa del promittente venditore.
La irrilevanza dei pericoli soltanto teorici reca il limite della buona fede, che il mezzo speciale di autotutela di cui all’art. 1481 c. c. mutua dalla disciplina generale di inadempimento ex art. 1460 c. c..
Il Collegio, infine, confermato il nesso logico-sistematico tra l’autotutela ex art. 1481 c. c. e l’autotutela ex art. 1460 c. c., rammenta quanto deciso in ordine alla carenza delle qualità promesse, che legittima il compratore a sollevare l’eccezione di inadempimento a prescindere dalla colpa del venditore, posto che è obiettivamente meritevole di tutela l’interesse dell’acquirente a non eseguire la prestazione in difetto di controprestazione ed a non trovarsi, così, in una situazione deteriore rispetto alla controparte.
Avv. Marco Bruno Fornaciari