Il principio stabilito in materia di locazione dall’art. 1602 c. c., che fissa nel momento dell’acquisto del bene locato il subingresso dell’acquirente nei diritti e negli obblighi derivanti dal contratto di locazione, esclude per implicito che il fenomeno successorio, ex art. 1599 c. c. del trasferimento a titolo particolare della cosa oggetto del contratto di locazione possa avere effetto retroattivo e comporta, invece, che il rapporto di locazione viene a scindersi in due periodi distinti, rispetto a ciascuno dei quali l’unico contratto spiega i suoi effetti nei confronti di colui che in quel periodo ha la qualità di locatore. Ne consegue che l’acquirente dell’immobile oggetto del contratto di locazione, pur subentrando in tutti i diritti e gli obblighi correlati alla prosecuzione del rapporto di locazione, deve considerarsi terzo rispetto ai diritti ed agli obblighi già perfezionatisi ed esauritisi a favore ed a carico delle parti originarie fino al giorno del suo acquisto (Cass., Sez. III Civ., 30 settembre 2019, n. 24222).
Nel caso in esame la corte territoriale aveva ritenuto che uno degli eredi, in quanto anche pieno proprietario a seguito della morte dell’usufruttuario-locatore, avrebbe ben neutralizzato il fenomeno successorio mediante la concentrazione su di sé degli effetti giuridici insorti durante la vita dell’usufruttuario e così impedendo il loro trasferimento agli altri eredi dell’usufruttuario stesso.
La precedente giurisprudenza di legittimità (cfr. Cass., Sez. III Civ., 20 agosto 2015, n. 17030 e, in termini più concisi, Cass., Sez. III, 20 luglio 2016 n. 14834), infatti, ha individuato nel decesso il discrimen che separa due periodi temporali ai fini dei loro effetti giuridici: il periodo anteriore al decesso produce effetti giuridici a favore o a carico dei soggetti che diventano eredi del de cuius; il periodo posteriore al decesso non consente l’insorgenza di debiti o crediti in capo al soggetto che, quale deceduto, ha perduto la capacità giuridica, e tantomeno quindi non la consente per i suoi eredi.
Nell’ipotesi, poi, che il deceduto fosse un usufruttuario, la posizione rispetto al rapporto di locazione che assume il soggetto che acquisisce la piena proprietà è specificamente regolata dall’articolo 999 c. c., il quale contempla una opponibilità del contratto al pieno proprietario pienamente compatibile con il suddetto principio generale di scissione cronologico-giuridica degli effetti del rapporto quanto al lato soggettivo del locatore.
Infine, il Collegio rileva la condivisibilità dell’ulteriore argomento che il ricorrente ha tratto dal riferimento – più che analogico, contestualizzante e quindi diretto ad esternare la diffusa sostanza del sistema – all’articolo 1602 c.c., ai sensi del quale l’acquirente “tenuto a rispettare la locazione subentra, dal giorno del suo acquisto, nei diritti e nelle obbligazioni derivanti dal contratto di locazione“. La fattispecie reca, invero, la stessa scissione cronologico-giuridica degli effetti del rapporto di locazione dal lato del locatore, atteso che viene delineato ictu oculi un fenomeno successorio a titolo particolare, quale frutto della volontà negoziale di chi stipula il contratto di compravendita dell’immobile locato.
Il fenomeno successorio, pertanto, costituisce il nucleo giuridico di vicende come quella oggetto di pronuncia, e non può essere pretermesso, né dagli eredi nel caso di successione e titolo universale né dal proprietario che da nudo diventa pieno o dall’acquirente nel caso di successione a titolo particolare, posto che permane insormontabile in entrambi i casi la barriera cronologica, che è parimenti giuridica, data dalla sostituzione, nel rapporto locatizio, del soggetto che rivestiva il ruolo di locatore con un altro soggetto.
Avv. Marco Bruno Fornaciari