Cass., Sez. II Civ., 19 settembre 2019, n. 23388
Alla luce dell’interesse pubblico all’ordinata trasformazione del territorio; della natura reale dei permessi edilizi (costituenti atti da trasferire con gli immobili ai quali accedono); della rigidità della norma imperativa dell’art. 40, comma 2, della L. 47/85 (che, comminando tout court la sanzione civile della nullità assoluta dei contratti traslativi di diritti reali inerenti edifici interamente o solo in parte abusivi, comprova l’impossibilità giuridica di trasferire gli immobili in tutto o in parte sprovvisti di permessi edilizi); la questione relativa alla regolarità urbanistica dell’immobile promesso in vendita e di cui si chiede l’esecuzione forzata in forma specifica ai sensi dell’art. 2932 c. c. è rilevabile d’ufficio.
Il Collegio osserva come, per ottenere la sentenza ex art. 2932 c.c. di un preliminare di vendita di un immobile è necessario procedere alla verifica della regolarità urbanistica del bene oggetto del preliminare (in mancanza non si potrà ottenere la sentenza ex art. 2932 c.c.) e se il venditore non collabora è permesso all’acquirente provare la regolarità urbanistica dell’immobile. Pertanto, la regolarità urbanistica è presupposto essenziale anche per l’emanazione della sentenza ex art. 2932 c. c. avendo, questa, funzione sostitutiva dell’atto negoziale programmato dalle parti.
Come più volte confermato dalla giurisprudenza di legittimità, infatti, i contratti preliminari non sono soggetti a tale obbligo formale, quindi, sono validi anche se nel preliminare non sono indicati i titoli edilizi; questo non vuol dire, tuttavia, che è possibile trasferire con la sentenza ex art. 2932 c.c. un immobile abusivo, ma significa soltanto che durante il processo la parte che intende ottenere la sentenza ex art. 2932 c.c. dovrà provare la regolarità urbanistica dell’immobile o mediante il deposito dei relativi documenti (concessione edilizia, eventuale sanatoria), oppure mediante dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà, prevista dalla legge che attesti che l’esecuzione delle relative opere prima dell’1 settembre 1967, nonché in assenza della dichiarazione contenuta nel preliminare o successivamente prodotta in giudizio degli estremi della concessione edilizia, trattandosi di un requisito richiesto a pena di nullità dall’art. 17 L. n. 47/1985 ora sostituito dall’art. 46 del D. P. R. n. 380 del 2001. Come già affermato nella giurisprudenza del Giudice di legittimità, in tema di esecuzione specifica dell’obbligo di concludere un contratto di compravendita di un immobile, la dichiarazione sostitutiva dell’atto notorio rilasciata dal proprietario o da altro avente titolo ex art. 40 della L. n. 47 del 1985, attestante che l’opera è stata realizzata in data anteriore al 2 settembre 1967, non costituisce un presupposto della domanda, bensì una condizione dell’azione, che può intervenire anche in corso di causa e altresì nel corso del giudizio d’appello, purché prima della relativa decisione.
Avv. Marco Bruno Fornaciari