Poiché la nullità comminata dall’art. 46 del d.P.R. n. 380 del 2001 va qualificata come nullità testuale ed è riferita al mero contenuto degli atti tra privati, ma non anche alla sostanziale legittimità urbanistica del loro oggetto, non rileva di per sé solo considerato il profilo della conformità o della difformità sostanziali della costruzione realizzata al titolo menzionato o di questo alla normativa urbanistica presupposta; sicché, pur dovendosi escludere una pregiudiziale amministrativa e quindi l’onere di previa impugnativa degli atti amministrativi presupposti (nella specie, i titoli abilitativi alla costruzione, essi stessi addotti come in violazione della normativa urbanistica), non integra, di per sé considerata ed in difetto di valida proposizione di diverse azioni contrattuali, ragione di nullità dei negozi di trasferimento dei diritti reali su immobili e di locazione finanziaria, ovvero di leasing, dei medesimi la circostanza della non conformità di quelli alla normativa urbanistica, soprattutto se in tema di distanze, questa regolando i rapporti tra titolari di diritti reali su immobili confinanti e non pure quelli tra un singolo proprietario ed i suoi aventi causa (Cass., Sez. III, 7 novembre 2019, n. 28624).
Il Collegio, in primo luogo, disattende la censura formulata dai ricorrenti quanto alla asserita mancata motivazione della sentenza della Corte distrettuale sulla domanda di nullità da violazione delle normative sulle distanze tra edifici, atteso che essa ha ricollegato il rigetto al mancato dispiegamento di una domanda pregiudiziale amministrativa sulla quale ha reputato non sussistere la giurisdizione del G. O., con statuizione idoneamente chiara, che ipotizza la preclusione della disamina nel merito per intangibilità dei presupposti, ovvero degli atti amministrativi.
In secondo luogo ed in via dirimente, viene richiamata la recentissima giurisprudenza di legittimità (Cass., S. U., 22 marzo 2019, n. 8230), che, secondo la c. d. teoria formale, chiaramente sussume la nullità comminata dall’art. 46 del d.P.R. n. 380 del 2001 e dagli artt. 17 e 40 della l. n. 47 del 1985 nelle fattispecie di cui all’art. 1418, comma 3 c. c., quale nullità testuale che ne costituisce specifica declinazione, volta a sanzionare la mancata inclusione in detti atti degli estremi del titolo abilitativo dell’immobile, titolo che, tuttavia, deve esistere realmente e che deve essere riferibile, proprio, a quell’immobile; con la conseguenza che la presenza nell’atto della dichiarazione dell’alienante degli estremi del titolo urbanistico, reale e riferibile all’immobile, rende il contratto di di trasferimento dei diritti reali su immobili o di leasing valido a prescindere dal profilo della conformità o della difformità sostanziali della costruzione realizzata al titolo menzionato.
Tale conclusione può estendersi a maggior ragione alla conformità del titolo – pacificamente menzionato negli atti di causa e comunque in quello di traslazione di diritti reali sui beni – alla normativa urbanistica di riferimento, sicché deve essere esclusa, quale conseguenza immediata ed immediatamente fruibile dalle parti, una nullità dell’atto tra privati, quale il contratto di leasing, non direttamente interessati dalla normativa invocata, ritenuto pacificamente che quella sulle distanze regola i rapporti tra titolari di diritti reali su immobili confinanti e non anche quelli tra un singolo proprietario ed i suoi aventi causa.
Il Collegio, pertanto, chiarisce come la nullità di un contratto fra privati non potrebbe sussistere di per sé quale effetto della mera violazione della normativa urbanistica neppure nel caso di trasferimento di diritti reali e, tanto meno, nelle ipotesi di rapporti fondati sul godimento a quel trasferimento finalizzato, proprio e tipico del leasing: ne consegue che la pretesa degli opponenti doveva essere disattesa, ma non in quanto difettasse l’adito giudice di giurisdizione sulla domanda, quanto piuttosto perché questa era irrimediabilmente infondata per la inconsistenza della ragione in diritto su cui era stata impostata.
Avv. Marco Bruno Fornaciari